Сейчас сентябрь — самый активный месяц на рынке аренды жилья и я решил обновить свой пост, надеюсь он будет многим полезным:
Журналист у меня спросил: «Как выбрать жильца в сдаваемую квартиру». Отвечаю.
Когда человек сдаёт квартиру в первый раз, он часто сталкивается с проблемой выбора жильцов. Иногда по этой причине, он не обращается к агенту, а идёт в соцсети. Считает что там он сам способен лучше разобраться в людях, а агенту — лишь бы сдать его квартиру и заработать на этом. Это не совсем так. Точнее, совсем не так.
Лично мне очень важно чтобы собственник остался доволен сделкой и жильцами — ведь он снова захочет обратиться ко мне и рекомендовать меня своим друзьям и знакомым. Итак, как лучше выбрать жильца?
В первую очередь важно понять, КТО СНИМЕТ вашу квартиру. Свою целевую аудиторию. Если это трешка в Кузьминках — скорее всего ее снимет семья с детьми, а студию — один человек или пара. Не стоит пытаться выйти за пределы своей аудитории — ведь это чревато долгим сроком сдачи и другими ошибками.
Тоже самое и с ценой. Не нужно ставить цену больше реальной стоимости квартиры. Поставьте себя на место нанимателя, вы бы стали платить больше? НЕТ. Вот и они не дураки. Дороже могут снять под субаренду или притон. Представившись в Фейсбуке или по телефону семьёй. Плавали — знаем. Как-то собственник хотел сдать квартиру не за реальные 60 тысяч, а за — 70! Пришла пара, якобы семья. Потом сдавала в субаренду. Хорошо что соседи предупредили собственника и он расстался с ними, сдав за 60 нормальным нанимателям.
Я обычно всегда интересуюсь, кто мне звонит по той или иной квартире. Не нужно стесняться — дабы не тратить зря время. Как своё, так и клиентов. Семья это или два брата. Наличие детей. Откуда приехали. Чем занимаются. Наличие животных. У каждого собственника свои предпочтения.
Если он готов поставить хорошую цену за квартиру — то может выбирать жильцов. Важно понимать — откуда приехал человек. От этого зависит перечень дополнительных вопросов.
Если это Московский регион — регистрация не нужна. Если из других городов и стран — нужны регистрация, разрешение на работу и временное проживание и т.д. Так же важно понимать где работает наниматель. Ведь от этого зависит своевременность и полнота оплаты. Я люблю стабильные и понятные компании. Если у человека бизнес — надо разбираться в том, насколько он надёжен.
И многое зависит от бюджета. Мне странно слышать, что человек занимается нефтяным бизнесом и снимает квартиру на окраине Москвы за 25 тысяч. А вот если ее снимет молодая пара, работающая рядом. Да ещё укажет место работы — пазл сошёлся. Это важно — видеть картину в целом. За много лет практики учишься понимать.
Творческие люди — очень хорошие. Но тут надо действовать по правилу: «Хороший парень — не профессия». Шум или несвоевременная оплата вполне могут быть рядом с ними. Далеко не со всеми, конечно. Это как пример. То есть нужно либо дотошно все выяснять, при этом мягко — чтобы никого не обидеть. Либо понимать, благодаря опыту, как дальше будут развиваться отношения собственник — наниматель. Я часто могу предсказать этот процесс, сотни сданных квартир дают эту возможность.
Почему собственники часто рассматривают славян? Да тут все просто. Проще понять друг друга. Менталитет. Ничего общего с расизмом. Иные народности любят жить большими семьями или долго торговаться. Многим это не нравится. Справедливости ради — есть много хороших людей везде. Насчёт животных — это риск. Но сейчас культура проживания с ними выросла. Домашних животных стерилизуют, следят за ними… Но это все таки дополнительный риск…
Семьи с детьми, незаслуженно порой, боятся заселять — тут важно чтобы люди были хорошие. Это тоже опыт и понимание…
И депозит важно иметь. Это якорь для нанимателя. И хорошая гарантия добрых расставаний.
Вот в студию или однушку сейчас уже не стоит селить больше одного человека или семейной пары. В двушку или трёшку, особенно рядом со школой или садиком, нужно. Это целевая аудитория.
Ну как-то так, если кратко)
Как найти хороших квартирантов?
Впустить в квартиру арендаторов, особенно в первый раз, всегда боязно для владельцев недвижимости. Ведь нерадивые квартиранты могут не только задерживать оплату, но и нанести настоящий ущерб ремонту, бытовой технике, оборудованию и даже мебели. Поэтому важно ответственно подходить к поиску, чтобы найти хорошего арендатора.
Простые шаги на пути к успешной сдаче недвижимости
Найти хорошего арендатора квартиры или другой жилой недвижимости без проведения хотя бы косметического ремонта сложно. По опыту риелторов, если жилплощадь заставлена старой мебелью, коврами, хрусталем, от нее отказываются надежные квартиранты. Ведь мало кому хочется жить в «гостях у чужой бабушки».
После подготовки в поисках жильцов поможет простой алгоритм:
- Оценка недвижимости: сколько комнат, какой этаж, в каком районе расположена, инфраструктура района и множество других нюансов.
- Определение целевой аудитории. Исходя из параметров квартиры понятно, захотят ее снять семейные люди или трудовые мигранты.
- Поиск подходящих арендаторов через различные каналы: доски объявлений, газеты, социальные сети, тематические группы.
- Разговор с несколькими квартирантами и оценка их поведения, реакции на предложенные условия заключения договора аренды.
- Сдать свою жил.площадь через нас. Мы подберем лучшего кандидата.
Только так удается из сотни кандидатов найти тех, кто действительно выполняет все условия, не ссорится с соседями и не разрушает только что сделанный косметический ремонт.
Оценить собственность и определить, кому она подходит
Найти свою целевую аудиторию важно в любом деле. Так, двушка в жилом районе подходит семьям с детьми, а квартиры-студии чаще интересуют одиноких людей или молодоженов без «дополнительных обязательств».
Стоит сразу решить, кому из квартирантов отдавать предпочтение:
- Одиноким людям. Причем половая принадлежность не влияет на чистоплотность. Как среди мужчин, так и среди женщин есть неряшливые или очень аккуратные люди.
- Семейным парам с детьми. Многие арендаторы боятся таких квартирантов, но именно семейные люди готовы к дополнительным расходам на ремонт.
- Трудовым мигрантам. Если жилплощадь не оборудована хорошей мебелью, в ней давно не проводился ремонт, она идеально подходит для рабочих людей, живущих группами по 3-5 человек.
- Студентам. Им мало кто хочет сдавать хорошие помещения в аренду, ведь высок риск задержки платежей или «веселых» компаний. Но такой группе арендаторов можно предложить комнату.
Лучше всего сдавать жилплощадь знакомым, которых давно знаешь и доверяешь. Но такие хорошие арендаторы квартир встречаются редко.
Определить, где лучше размещать объявление
После выбора целевой аудитории можно приступать к поискам арендаторов. И место размещения объявления напрямую зависит от первого параметра. Так, в группах в социальных сетях часто сидят молодые люди и современные семейные пары. Трудовые мигранты чаще ищут объявления в газетах. А туристы или командировочные – на специальных тематических сайтах.
Прибегнуть к помощи третьих лиц
Если сложно самому найти хорошего квартиранта или уже был печальный опыт разрушений после жильцов, можно обратиться к опытным риелторам или компаниям, предлагающим услуги доверительного управления собственностью.
Наша компания Rentera предлагает услуги доверительного управления недвижимостью в Санкт-Петербурге. Мы не только найдем хороших арендаторов, но и проконтролируем своевременность соблюдения всех условий договора.
По всем вопросам свяжитесь с нами любым удобным способом:
E-mail: info@rentera.ru
Телефон: +7(995) 599-8-599
Сдаю квартиру. Разместила объявление на авито — с максимальным кол-вом фото, описанием подробным. Звонят одни риэлторы, но это полбеды. Звонят и пишут и Арендаторы, вопрос какие ))).
И…честно….я, наверное, не была готова к такому кол-ву неадеквата (из области — давайте я поживу 2 недели, а потом заплачу…или…какая вам разница кто я и где прописана, мне же понравилась квартира, хочу снять….). Фильтрую как могу, задаю вопросы, много вопросов. Еще раз проговариваю все условия, все требования и пожелания к жильцам, предлагаю их спрашивать меня тоже…не верю что не может быть вопросов! и вот не поверите, большинство не спрашивают…вообще ни о чем!. Пытаюсь хоть как-то составить представление о людях, с которыми общаюсь.
В итоге почти все отсеиваются. С оставшимися встречаюсь, чтобы показать квартиру. Как раз сегодня впервые показывала квартиру тем, кто остался — и честно, поняла, что нифига ни о чем не говорит ни переписка, ни созвонки… Оба Арендатора вызвали серьезные сомнения (думаю, обоюдные). Платежеспособность под вопросом, причем большим таким, жирным вопросом. Требования к квартире большие, ощущение, что объявление не читали (хотя как не читали…мы же все-все проговаривали по телефону), с порога ставят свои условия, которые ну вообще никак не вяжутся с договоренностями ранее. В общем разошлись подумать, но думаю, на этом все… Нет внутреннего ощущения, что я хочу на 100% видеть этих людей в квартире. Ну и они, думаю, не остались в восторге от меня, моих условий и квартиры. Вот тоже странно…Вы что, фото не видели? Если у меня не написан телевизор ни в перечне вещей, ни в структуре объявления, какого хрена возмущаться, что его нет? И ощущение, что люди читают сквозь пальцы, и не читая, готовы ехать, смотреть. Зачем? Неужели в праздники заняться нечем? Напр. если бы я снимала квартиру, я бы, наверное, замучила вопросами, просмотрела все фото под микроскопом, обсудила все условия, и только потом уже ехала, в тот вариант, который меня устроил бы на 99%…
А может я не права, надо отпустить ситуацию и проще смотреть? Но как проще то? Мне же с ними общаться постоянно, когда будут жить, и вопросы решать, и проблемы (не дай Бог, конечно), и деньги получать, и получать регулярно…И сдать хочу надолго, хотелось бы найти людей, с которыми было бы понимание и доверие как минимум… А если уже сейчас пошли вопросы о рассрочках, разбивке депозита и проч…о какой платежеспособности речь? Если в квартире ходят, сморщив нос, и ищут только недостатки — наверное и дальше будет аналогично?
Очень хочется послушать более опытных, чем я, Арендодателей, которые сдают свои квартиры сами, без помощи Риэлторов. Как ищите и находите своих жильцов? Много ли водите, показываете, прежде чем сдать? Ну и тоже немаловажный для меня вопрос — как долго стоит квартира от выставления объявления до сдачи?
Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография
Соседи сверху сдают квартиру. Жильцы въехали в конце декабря 2021 года. На сегодняшний момент — 21.02.2021 — было 3 залива моей квартиры (стены на кухне).
Квартиранты не дают номер собственника. На переговоры по устранению ущерба не идут. Мы заметили последний залив глубокой ночью, когда пришли с работы. К этому моменту соседи устранили у себя все признаки происшествия. В акте инспектор не может написать виновника, так как в квартире наверху все было уже сухо.
Как я могу найти контакты собственника квартиры? Скорее всего, жильцы скрывают ситуацию от него. Выписка из ЕГРН дала только ФИО. Номера телефона владельца в управляющей компании нет. Полиция бездействует и ориентируется только на информацию от УК. Собственник квартиры, по всей видимости, преклонного возраста, через интернет невозможно найти.
Чем найм квартиры отличается от аренды?
Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.
В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.
Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.
Что нужно сделать до сдачи квартиры внаем?
Еще до поиска новых жильцов нужно решить, каким из трех способов вы будете оплачивать налоги:
-
подача декларации НДФЛ;
-
покупка патента;
-
оплатить налог на профессиональный доход.
Подробнее об этих способах оплаты налогов можно узнать в материале «Как платить налог со сдачи квартиры?».
Как подготовить квартиру к сдаче?
В первую очередь оцените внешний вид квартиры. При необходимости желательно провести косметический ремонт: побелить потолки, покрасить стены или переклеить обои, починить проводку и сантехническое оборудование, заменить перегоревшие лампочки. Перед визитом потенциальных жильцов сделайте генеральную уборку. Можно сделать это самостоятельно или прибегнуть к услугам клининговой службы.
Состояние передаваемой квартиры напрямую влияет на арендную плату и сокращает время поиска жильца.
Сдавать квартиру с мебелью или без?
Оба варианта возможны, однако на практике сдать квартиру без мебели будет сложнее и займет больше времени. Мало кто перевозит мебель с квартиры на квартиру, особенно если речь идет о приезжих из других городов или о людях, которые живут исключительно в арендном жилье. Поэтому желательно приобрести минимальный набор мебели и бытовой техники: кровать или раскладной диван в спальню или гостиную, стиральную машину, стол, стулья или табуретки, полноценный кухонный гарнитур и холодильник — на кухню.
Нужен ли мне риелтор?
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами, из-за чего они начнут предлагать вашу квартиру по заниженной цене, чтобы скорее привлечь нанимателей. Кроме того, если объект анонсирован на всех сайтах, это может вызвать у квартиросъемщиков подозрения.
Как найти жильцов для квартиры самостоятельно?
Для этого можно разместить объявление на профильных сайтах (например, Яндекс.Недвижимость, Авито или ЦИАН). Обязательно укажите, что сдаете жилье без посредников, — многие охотнее снимают квартиру у собственника напрямую.
Прежде чем заключать договор, постарайтесь узнать о будущих жильцах побольше. Попросите квартиросъемщика предоставить вам копию паспорта, узнайте его место работы и убедитесь в его платежеспособности, например, попросите справку о доходе.
Как определить ежемесячный платеж за сдачу квартиры?
Изучите профильные сайты по аренде недвижимости. Обратите внимание на то, сколько в среднем стоят квартиры одинаковой площади в вашем районе, какой в них ремонт и какой набор мебели и бытовой техники.
На арендную ставку в первую очередь влияют расположение квартиры и транспортная доступность (чем ближе к метро или центру города — тем дороже). Другие значимые факторы — площадь, качество ремонта, тип дома (квартиры в старых панельных домах — самые дешевые), инфраструктура района и вид из окна. Если окна квартиры выходят на парк, пруд, кремль или другие приятные глазу объекты — смело прибавляйте 10–15% к стоимости аренды. А вот за вид на парковку или на стройку цену придется немного снизить. В арендную плату могут быть включены коммунальные и иные платежи — необходимо определиться с этим заранее и отдельно указать в договоре.
Помните, часто цена — решающий фактор в скорости сдачи квартиры. Если арендаторов нужно найти как можно быстрее, попробуйте снизить цену.
Какие документы нужны для сдачи квартиры в аренду/внаем?
Для сдачи квартиры потребуются:
-
паспорта арендодателя и арендатора (наймодателя и нанимателя);
-
свидетельство о регистрации права собственности (если квартира приватизирована) или выписка из ЕГРН или договор, который подтверждает право на ее собственность, например, договор купли-продажи или договор дарения.
Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?
Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.
Срок договора найма и порядок его продления
По закону максимальный срок договора найма — 5 лет. Но удобнее сдавать квартиру в краткосрочную аренду (до 1 года) с возможностью продлевать договор каждый год. В этом случае не потребуется его государственная регистрация.
Договор найма, который заключается дольше, чем на 1 год, нужно регистрировать в Росреестре в течение месяца с момента подписания. Иначе есть риск быть оштрафованным на сумму от 1,5 тысячи до 5 тысяч рублей.
Как определить размер депозита?
При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.
Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).
По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).
Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.
Как сдать ипотечную квартиру?
Если вы хотите сдать внаем квартиру, находящуюся в ипотеке, для оформления договора вам потребуется письменное разрешение банка. Также может потребоваться согласие страховой компании, участвовавшей в сделке.
Если провести сделку без участия кредитора и страховой компании, возможны разные последствия — вплоть до досрочного расторжения кредитного договора и потери квартиры.
Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?
Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб. Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).
Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.
Как передавать квартиру жильцам?
Помимо договора с нанимателем следует подписать акт приема-передачи квартиры. С даты подписи этого акта новые жильцы отвечают за состояние квартиры и платят за нее. Необходимо полностью и точно описать квартиру, указав ее данные из договора и перечислив все обнаруженные недостатки и состояние мебели и техники. Помните, что наниматель не несет ответственности, если состояние имущества ухудшится в результате износа, а также по вине соседей или коммунальных служб.
Ключи нанимателю лучше передавать лично (не забудьте вписать в акт их количество). Заодно в день заезда стоит вместе записать показания счетчиков — так будет легче разобраться, если возникнет задолженность по платежам.
Напомните жильцам, что они должны зарегистрироваться по месту жительства в течение 7 дней с даты подписания акта приема-передачи. Зарегистрироваться можно в паспортном столе по месту жительства или через МФЦ.
Что нужно обязательно указать в договоре найма?
В договоре обязательно нужно указать адрес и основные характеристики квартиры (этаж, общая площадь). Также не забудьте отметить реквизиты документа на основании которого квартира вам принадлежит.
Имеет смысл отдельно прописать данные граждан, которые будут совместно проживать с квартиросъемщиком. Это позволит минимизировать риски, чтобы наниматель не превратил квартиру в нелегальное общежитие.
Внесите пункты о размере и периодичности оплаты квартиры (например, раз в месяц или раз в квартал), а также о способах оплаты коммунальных услуг (водоснабжение, электричество или телефон).
Важнейшей частью договора является порядок одностороннего распоряжения договора. Если не внести этот пункт заранее, расторгнуть договор можно будет только через отдельное соглашение или через суд.
Наконец, отдельно стоит указать реквизиты сторон (фамилии, имена и отчества подписантов, их паспортные данные и адреса прописки).
Образец договора аренды/найма
Обращаем внимание, что это рекомендуемый образец. Итоговая форма договора может отличаться от представленной.