Как найти управляющего коттеджным поселком

Подпишитесь на рассылку

Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 78 296 подписчикам

Статьи по теме

Вопросы по теме

• Что такое коттеджный поселок
• Кто может управлять загородным жилым комплексом
• Управляющая компания
• Товарищество собственников жилья
• Какие изменения в управлении ожидаются
• Что новый закон означает для собственников жилья

Что такое коттеджный поселок

Современный коттеджный поселок (КП) — это жилой комплекс, состоящий из малоэтажных частных домов и прилегающих к ним земельных участков. Он может находиться как в черте города, так и в зеленой зоне вдали от населенного пункта. 

Жить в таком месте удобно и безопасно. Как правило, большинство поселков возводят в экологичных районах — рядом с лесом, речкой или озером. 

Загородные жилые комплексы имеют огороженную территорию и развитую инфраструктуру: хорошие дороги, ливневую канализацию, автостоянки, тепловые пункты, детские площадки, зоны отдыха и многое другое. Недалеко должны располагаться магазины, детские сады, школы и больницы. 

Сами КП не являются отдельным населенным пунктом, а вся инфраструктура и земли общего пользования принадлежат застройщику. 

Такие жилищно-земельные комплексы — изначально коммерческий проект. Строительная компания выкупает землю и возводит поселок по заранее разработанному плану. Она проводит необходимые коммуникации, делит территорию на участки, продает их покупателям, чаще уже с готовыми домами.

Если вы мечтаете жить в коттеджном поселке, но не хватает денег на покупку дома — у Совкомбанка есть выгодное предложение.

Срочно нужна крупная сумма денег? Тогда возьмите кредит под залог недвижимости от 6,9%. Заем можно оформить на сумму до 30 млн на срок до 15 лет.

Кто может управлять загородным жилым комплексом

Чаще обслуживает территорию и оказывает услуги ЖКХ управляющая компания (УК), которую назначает застройщик. Но в некоторых случаях собственники жилья также могут управлять общим имуществом.  

Управляющая компания

Еще на этапе возведения загородного жилищного комплекса застройщик создает или назначает компанию, которая будет вести хозяйство поселка. Такой вариант управления считается самым удобным и выгодным для жителей. В этом случае за все бытовые услуги и обслуживание отвечает та организация, которая занималась прокладкой коммуникаций и хорошо знает все особенности строительства поселка.

Управляющая компания не только занимается коммунально-бытовыми вопросами. От ее работы во многом зависит комфорт проживания. Также она должна обеспечивать жителей развлекательной инфраструктурой и объектами досуга, например — детскими и спортивными площадками.

Каждый месяц собственники имущества должны оплачивать работу управляющей организации. Сумма зависит от набора услуг и актуального тарифного плана. Причем каждый житель должен иметь возможность заранее узнать, за что и сколько он будет платить.

Что еще должна делать управляющая компания:

• обеспечивать надежную охрану;
• ремонтировать коммуникации;
• вывозить мусор;
• убирать территорию поселка;
• чистить дороги от снега и других сезонных осадков;
• следить за чистотой детских и спортивных площадок;
• заниматься озеленением и благоустройством территорий;
• контролировать снятие показаний счетчиков электроэнергии;
• обрабатывать растения от насекомых, клещей и других паразитов; 
• очищать водоемы.

Также УК контролирует различные изменения в загородном поселке и дает согласие на их реализацию. Например, если жители захотят построить новую спортивную площадку, то ответственность за строительные работы берет на себя управляющая организация.

Часто бывает, что УК хорошо выполняет свои обязанности только в первые годы, на этапе продажи участков. Как только в поселке становится больше жителей, качество предоставляемых услуг может заметно ухудшиться.

Если владельцев жилья не устраивает качество обслуживания, то по закону они могут поменять УК. Такое решение они должны принять на общем собрании и по согласию большинства жителей поселка.

Товарищество собственников жилья

Если жители поселка большинством голосов решили отказаться от услуг управляющей организации и организовать ТСЖ, они должны избрать ответственного человека. 

На плечи председателя ложатся обязанности по организации обслуживания и благоустройства поселка. Найти надежного гражданина, который будет разумно распоряжаться общим бюджетом, часто бывает непросто.

Что входит в обязанности председателя ТСЖ

Преимущество данной формы управления в том, что владельцы жилья контролируют размер и расход услуг. Но с другой стороны, придется самостоятельно нанимать разных специалистов по технической поддержке, ремонту коммуникаций и т. д. Все это, как правило, требует высокой вовлеченности, инициативности и организованности. 

Строительство собственного дома или покупка уже готового коттеджа требует немалых вложений. Если нет возможности накопить необходимую сумму, то решением будет оформить кредит под выгодный процент. Кредитный калькулятор ниже позволит вам быстро рассчитать платеж по займу.

Какие изменения в управлении ожидаются

В России планируют на законодательном уровне закрепить правила пользования общей собственностью в коттеджных поселках. Почему возникла такая необходимость?

Татьяна Малкова, жительница коттеджного поселка, пожаловалась на большую сумму коммунальных платежей, в том числе за шлагбаум при въезде в жилой комплекс. Женщина приобрела участок после того, как другие жители на общем собрании обсудили услуги и плату за них. Поэтому о смене УК речь идти не могла.

Суд встал на сторону управляющей компании, обязав Малкову погасить задолженность за четыре года.

Так появилось Постановление № 55 от 2021 года. Документ признал, что действующее законодательство не регулирует вопрос управления общим имуществом в загородном жилом комплексе и оплаты его содержания.

Для застройщиков решение суда подтвердило, что они:

• являются полноправными владельцами земельных участков, на которых располагаются объекты инфраструктуры;
• могут взыскивать с жителей плату за предоставленные услуги и долги по платежам;
• имеют право нанимать управляющие компании для обслуживания поселка.

На данный момент по постановлению Конституционного суда разрабатывается новый законопроект «О малоэтажных жилых комплексах, управлении общим имуществом малоэтажных жилых комплексов».

Что новый закон означает для собственников жилья

Ранее в законодательстве был закреплен только состав общего имущества многоэтажных домов. Простым языком, это то, чем могут пользоваться все жители, а именно: лестница, подвал, крыша, детская площадка и т. д. В новом законе будет закреплен перечень общего имущества в загородном комплексе.

К нему относятся:

• пешеходные и велосипедные дорожки;
• тротуары и проезды;
• тепловые пункты и котельные;
• водонапорные башни;
• зоны отдыха;
• парковочные места;
• спортивные и детские площадки.

По новому закону жители загородного поселка имеют право попросить владельца участка, на котором располагается объект общего имущества, передать его в общедолевую собственность. 

Кроме того, жители получили право самостоятельно организовывать управление общим имуществом и определять расходы на его содержание. Также УК должна сообщать потенциальному владельцу коттеджа о размере коммунальных услуг.

Мнения ,

14 янв 2022, 13:14 

0 

Ольга Плешанова

КС решил, как управлять коттеджными поселками и какую брать плату

Как решение КС повлияет на собственников коттеджей и застройщиков

Для застройщиков решение КС подтвердило их права:

• иметь в собственности земельные участки, на которых расположены объекты инфраструктуры коттеджных поселков, и сами эти объекты;
• передавать права другим лицам, а также нанимать управляющую компанию для управления инфраструктурными объектами (в том числе компанию, аффилированную с застройщиком);
• взыскивать с собственников коттеджей плату за услуги, в том числе при отсутствии договора между отдельными собственниками и управляющей компанией.

Признанием прав застройщиков, впрочем, КС не ограничился — постановление требует поиска баланса интересов, в том числе на законодательном уровне. Подчеркивая, что универсальный подход к квартирам и коттеджам невозможен и правила Жилищного кодекса применять по аналогии затруднительно, КС предписал «в кратчайшие сроки» урегулировать в законе вопросы, связанные с использованием общей инфраструктуры коттеджных поселков. Применение оспариваемых норм Жилищного кодекса для восполнения пробелов в правовом регулировании признано неконституционным в той мере, в которой их использование не гарантирует справедливый баланс прав и обязанностей участников отношений.

Для собственников коттеджей КС определил следующие параметры, которые должны быть учтены в законе:

• объем услуг и размер расходов должны быть разумными и обоснованными;
• собственники коттеджей должны иметь право реально формировать свою общую волю, в том числе путем периодического созыва общего собрания и принятия решений о способе управления общей инфраструктурой;
• необходима защита от злоупотреблений, когда управляющая компания назначается общим собранием, проведенным на начальном этапе застройки до продажи значительной части коттеджей, а покупатели коттеджей не имеют об этом информации;
• покупатели коттеджей должны заранее иметь возможность узнать размер платы за пользование инфраструктурой.

• Все вакансии в компании TheBarWorld

• Все вакансии в компании Другая реальность

• Все вакансии в компании Частное лицо

• Все вакансии в компании Частное лицо

• Все вакансии в компании Модная Розница

• Все вакансии в компании Военмаркет

• Все вакансии в компании Go4Profit

• Все вакансии в компании VASO

• Все вакансии в компании PA Consulting

• Все вакансии в компании Top Elki Trees

• Все вакансии в компании Частное лицо

В российском законодательстве до сих пор отсутствует как определение коттеджного поселка, так и понятие коттеджа. Упоминания о них можно встретить только в некоторых методических рекомендациях и указаниях государственных органов.

Росреестр определяет коттедж как индивидуальный дом большой площади и повышенной комфортности, который построен с применением качественных материалов и имеет инженерное обеспечение (подключен к необходимым коммуникациям)?Приложение №2 к Приказу Росреестра от 04.08.2021 N П/0336. В то же время Росстат описывает коттедж как одноквартирный двухэтажный индивидуальный жилой дом с небольшим земельным участком, где на первом этаже расположены общая комната, кухня и хозяйственные помещения, а на втором — спальни?п. 23 Приказа Росстата от 25.01.2023 N 20.

Определение коттеджа можно найти и в региональных документах. Например, правительство Москвы в своем акте о строительных нормах указало, что коттедж — это одноквартирный дом, который относится к I категории комфорта?п. 3.1. Московских городских строительных норм (МГСН) 3.01-01 «Жилые здания».

На основе этих документов можно сделать вывод, что коттеджный поселок — это жилой комплекс, который состоит из малоэтажных частных домов повышенного уровня комфорта, где под комфортом понимается:

• Этажность дома в 2 и более этажей;
• Благоустроенность (наличие необходимых инженерных коммуникаций);
• Наличие собственного земельного участка.

При этом коттеджные поселки не являются самостоятельными населенными пунктами, а представляют собой лишь пригородный или загородный жилой комплекс. И по аналогии с другими видами ЖК у коттеджных поселков есть общее имущество.

Так как сегодня нет закона, определяющего правовой статус коттеджных поселков, вопрос о принадлежности их общего имущества остается открытым и зависит от ряда факторов.

В сети можно встретить информацию, что к общему имуществу в коттеджных поселках применяются нормы Жилищного кодекса о многоквартирных домах и оно по умолчанию принадлежит всем собственникам земельных участков на праве общедолевой собственности. Но такой подход в корне неверный, о чем свидетельствует одно из постановлений Конституционного суда России?Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 10.11.2016 № 23-П.

Споры вокруг совместного имущества связаны с тем, что нередко земли общего пользования (например, на которых расположены дороги и проезды) после сдачи жилого комплекса в эксплуатацию остаются в собственности застройщика или назначенной им управляющей компании (УК). Тогда владельцы коттеджей сталкиваются с дополнительными сборами за их использование, вступительными взносами, высокими коммунальными платежами и трудностями в создании товарищества собственников недвижимости (ТСН). Готового решения данной проблемы пока нет и владельцам коттеджей остается только договариваться с фактическим собственником общих земель либо разбираться в ситуации через суд.

Иначе обстоят дела в коттеджных поселках, в которых дома строились по договорам долевого участия (ДДУ). Здесь уже закон четко предписывает, что к собственникам домов и земельных участков в малоэтажных комплексах переходят еще и доли в общем имуществе ЖК (по аналогии с МКД). Поэтому они самостоятельно могут решать, кто и как будет управлять общей территорией и имуществом?ч. 4.3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Фото: Загородное поместье

К общему имуществу коттеджного поселка относятся объекты инженерно-технической и транспортной инфраструктуры, расположенные в границах территории малоэтажного жилого комплекса:

• котельные, водонапорные башни, тепловые пункты и площадки для размещения мусорных контейнеров;

• проезды, парковочные площадки, велосипедные дорожки, пешеходные переходы и тротуары;

• элементы благоустройства, места отдыха, детские и спортивные площадки.

Обязанность по содержанию общего имущества лежит на собственниках участков в коттеджных поселках. Часто они передают эту обязанность управляющей компании (УК). Однако жители коттеджных поселков, у которых есть доли в общем имуществе, могут взять управление в свои руки и организоваться в товарищество собственников недвижимости (ТСН).

Принцип работы управляющей компании заключается в том, что она берет на себя ответственность за содержание общего имущества и самостоятельно решает практически все вопросы по благоустройству. Жители поселка не волнуются о том, кто устранит коммунальную аварию, отремонтирует дорогу или озеленит лужайку в зоне отдыха. Они лишь платят деньги по заключенным договорам и утвержденным тарифам.

Но нередко бывает, что управляющая компания хорошо исполняет свои обязанности лишь в первое время. После сдачи домов в эксплуатацию или окончания их гарантийного срока качество услуг УК может заметно ухудшиться, а расходы на содержание заметно повыситься. Если собственники коттеджей владеют долями в общем имуществе поселка, они могут сменить управляющую компанию на другую либо выбрать подходящую форму товарищества собственников недвижимости (ТСН).

Товарищество собственников недвижимости (ТСН) — это некоммерческая организация, представляющая собой добровольное объединение собственников недвижимости для совместного владения, пользования и распоряжения общим имуществом?ст. 123.12 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ.

ТСН имеет несколько видов, которые различаются целями и порядком принятия решений:

• Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — некоммерческое объединение собственников помещений в многоквартирном доме или нескольких домов, которое создается с целью управления общим имуществом?ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ;

• Садовое некоммерческое (СНТ) и огородное некоммерческое товарищество (ОНТ) — создаются на землях с соответствующим видом разрешенного использования (садоводство либо огородничество).

Несомненным преимуществом ТСН перед управляющей компанией будут неограниченные возможности владельцев коттеджей по части самоуправления. Они могут быстро и без лишней бюрократии менять обслуживающие организации (например, охранное предприятие), а также вносить на содержание общей территории столько средств, сколько считают нужным. Если собственников устраивает существующая инфраструктура, членские взносы будут покрывать необходимый минимум для ее содержания. А если они хотят улучшений, то могут повысить размер взносов и реализовать все свои задумки.

Но такой подход имеет и обратную сторону. ТСН напрямую зависит от ответственности каждого жителя поселка и готовности исправно вносить деньги. Если кто-то не участвует в жизни товарищества или не делает взносы, то затраты на ремонт и благоустройство придется делить между ответственными членами товарищества либо дожидаться момента, пока неплательщики закроют долг.

Также работа товарищества во многом зависит от предприимчивости и ответственности его председателя. Не каждый в силах предложить идею, донести ее важность до каждого собственника участка и сделать так, чтобы все решения общего собрания претворились в жизнь.

Первым этапом к созданию товарищества собственников недвижимости станет разработка его основного документа — устава ТСН. Он должен содержать наименование товарищества, его адрес, предмет и цели деятельности. Кроме этого, устав должен включать состав и компетенцию органов товарищества, а также порядок принятия ими решений (единогласно или квалифицированным большинством голосов).

Далее следует организовать общее собрание собственников недвижимости, на котором будет принято решение о создании товарищества и утверждении его устава. Кворум для организации ТСЖ должен быть более 50% голосов собственников недвижимости, в то время как решение о создании СНТ и ОНТ должно быть принято единогласно всеми учредителями (количество учредителей товарищества должно быть не менее семи). Все эти решения оформляются общим протоколом в письменной форме и подписываются председателем собрания, его секретарем и учредителями товарищества.

После этого необходимо зарегистрировать ТСН в Федеральной налоговой службе. Для этого нужно подать заявление в местную инспекцию ФНС, приложив к нему протокол общего собрания, устав и документ об оплате госпошлины (4 000 рублей). Срок регистрации составит 3 рабочих дня со дня предоставления налоговой всех необходимых документов.

Количество платежей и их размеры будут зависеть от уровня благоустройства поселка, собственника общего имущества и способа управления. Базово владельцы коттеджей оплачивают собственные коммунальные расходы (электричество, газ, водоснабжение, канализацию, вывоз ТКО) и содержание общей территории (охрана, озеленение, текущий ремонт дорог и коммунального хозяйства).

Управляющая компания, как правило, вносит все эти расходы в квитанции, которые каждый владелец коттеджа получает и оплачивает индивидуально. А если коттеджный поселок управляется ТСН, то собственники оплачивают два вида взносов?ст. 14 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ:

• Целевые — разовые платежи на нужды товарищества, например, на строительство дороги или детской площадки. Решение о необходимости и размере таких взносов принимается на общем собрании;

• Членские — регулярные взносы, средства от которых идут на оплату текущих расходов (оплата охраны, зарплата дворника, текущий ремонт коммунального хозяйства и другое). Такие расходы закрепляются в уставе товарищества.

Однозначно сказать, что один способ управления выгоднее другого, нельзя. Это зависит от множества факторов и ситуации в конкретном коттеджном поселке.

Если каждый житель поселка понимает свою ответственность, исправно платит налоги и взносы на обслуживание, а среди собственников есть инициативный человек, готовый стать председателем, то ТСН может оказаться выгоднее и эффективнее, чем управляющая компания. Однако, если у жителей нет единства мнений и они не готовы к самоуправлению, разумнее доверить содержание общего имущества УК.

Но независимо от выбранного способа управления поселком, собственникам коттеджей все равно стоит контролировать расходы на содержание территории и не оставаться в стороне, если эти обязанности выполняются плохо или не исполняются вовсе.